El desistimiento anticipado en un contrato de arrendamiento de local de negocio

El Tribunal Supremo en sentencia de 16 de mayo de 2017, confirma la sentencia del juzgado de primera instancia condenando al arrendatario, que reclamaba la devolución de la fianza y desistió anticipadamente del alquiler, a pagar al casero a cantidad de 34.770,81.-€, importe de las rentas vencidas hasta el mes de mayo de 2012, junto con las que vayan venciendo hasta sentencia a razón de 4.938,17.-€, que ascienden a la suma de 83.948,98.-€

Parte el TS del siguiente resumen de hechos probados.

• Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
• No se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral ni de vencimiento anticipado, por las partes, ni se incluyó cláusula penal que permitiese la moderación.
• El arrendatario desistió del contrato tras no convencer al arrendador para que le redujese la renta.
• El arrendatario depositó las llaves en el notario, no siendo recogidas por el arrendador.
• En primera y segunda instancia se descartó que se hubiesen alterado sustancialmente las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato (rebus sic stantibus).
• No consta que el arrendador haya arrendado nuevamente el local arrendado u obstruyese la posibilidad de hacerlo.

Con esas premisas sienta la siguiente Doctrina jurisprudencial de la sala.

Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)
2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.
3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas. Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral.

En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.