La devolución de las arras en una compraventa fallida

la futura compraventa de una vivienda, dos plazas de garaje y un trastero por el precio de 167.000€, los compradores entregan en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 7.800€, que sería devuelta en el supuesto de que se denegara la financiación de la compra por parte de la entidad BBVA, supuesto de hecho que tuvo lugar al denegarles dicha entidad el préstamo hipotecario solicitado por importe de 180.000€, sin que posteriormente cambiara dicha decisión a pesar de haber ofrecido garantías adicionales.

El juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda de los compradores para que les sean devueltas las arras por considerar que ha existido un desistimiento unilateral por la parte demandante, los compradores, en cuanto no es cierto que no obtuvieran la oportuna financiación, dado que la entidad bancaria financiaba el 80% del valor de la vivienda y las causas subjetivas que las demandantes alegan pretender financiar el 100% de la compra.

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 1 de marzo de 2017, desestima el recurso y confirma la anterior sentencia.

La cláusula discutida, tras señalar que las demandantes entregan en concepto de arras penitenciales la cantidad de 7.280€ (IVA incluido), con los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil, señala que: “En cualquier caso, a requerimiento del ADQUIRENTE y con plena aceptación del vendedor, si hubiera incumplimiento por la única y exclusiva causa de no disponer de la financiación oportuna prevista de su Banco habitual BBVA, debidamente justificada con entrega de escrito de la entidad financiera, dicho incumplimiento dará derecho a los adquirentes a percibir las cantidades depositadas por parte del vendedor, atendidas las especiales situaciones de la Banca en la actualidad”

Considera la Audiencia que en el supuesto aquí analizado, los términos empleados en el contrato al otorgar a la parte compradora la facultad de recuperar la cantidad entregada y en definitiva resolver el contrato, no ofrecen la claridad y precisión que sería deseable, lo que hace necesario acudir a la averiguación de la verdadera intención de las partes, por cuanto no existiendo duda de que tal posibilidad se vincula a la obtención de la financiación bancaria, los términos en que se contempla y describe esta no lo son, en cuanto por un lado se establece que la financiación debe obtenerse a través de una determinada entidad; debe ser la que esta entidad prevea como financiación oportuna y todo ello teniendo en cuenta o atendidas las especiales situaciones de la banca en la actualidad (año 2.012). No existe referencia expresa a que la financiación debiera ser del 100% del precio de compra, ni siquiera del valor de tasación y la solicitada por las demandantes superaba ampliamente ambos precios.

Contrariamente a lo que sostienen las apelantes, la interpretación realizada por el Magistrado de primera instancia se ajusta plenamente a las reglas y criterios que establece el Código Civil y en modo alguno deja sin contenido la referida cláusula, por cuanto para que la parte adquirente pudiera desistir del contrato, debía cumplirse la condición de que no se concediera financiación y como señala la sentencia apelada de la prueba practicada se ha acreditado que la compra sí se les financiaba a las demandantes, aunque no en los términos que estas de manera unilateral pretendían, al margen de lo contemplado en el contrato y es esta la razón por la que no pueden acogerse sus pretensiones